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土地家屋調査士に将来性はある?AI登場後の需要や給与の現状についても解説

更新日時 2021/03/08

土地家屋調査士に将来性はあるの?

土地家屋調査士の今後の需要ってどうなの?

こんな疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか?

土地や不動産に関するスペシャリストの一つとして、法務省が公認している資格が「土地家屋調査士」です。

かつては花形の職業としてもてはやされていましたが、バブル崩壊後、不景気な世の中で、なかなか以前のような陽の目を見る機会が無くなってきたとも言われています。

しかしそれは本当なのでしょうか?この記事では今後の予測なども踏まえた、土地家屋調査士の将来性についての特集しています。ぜひ、この資格を目指そうという方は、参考にしてみてください。

土地家屋調査士に将来性はある?についてざっくり説明すると

  • 現状では、厳しい一面が目立っている資格でもある
  • 今後は、新しい需要が増えていくという期待値が高まっている
  • 司法書士や行政書士などと併行して資格を持つと有利である
目次
  • 土地家屋調査士に将来性はあるのか

  • AIによって仕事が奪われる?

  • 将来仕事を続けられる土地家屋調査士とは

  • 土地家屋調査士を今目指すべき?

  • 土地家屋調査士に将来性はある?についてまとめ

土地家屋調査士に将来性はあるのか

観葉植物の画像

土地家屋調査士という資格・職種があります。司法試験、司法書士試験と一緒で、法務省にて管轄する法律系の資格です。顧客からの依頼で、土地や建物の所在、形状、利用状況を調査しながら、図面の作成、不動産の表示に関する登記申請手続を行うのが業務です。

最近では、その現状が厳しくなっているのではという意見も聞かされます。しかし先に結論付けると、仕事がなくなってしまうことは考えられず、時代によって仕事の方式が変わっても需要そのものは変わりがないと言えます。将来性に影響はない仕事です。

厳しい現状にあるという声も

2003年に規制緩和されて報酬基準額が撤廃される前なら、土地家屋調査士の平均年収は3000万円以上だったと言われています。

やがて規制緩和が実施され、案件獲得の競争が激化したことで、土地家屋調査士の立場も厳しくなってきたと言われています。では、その現状についてまずは見ていきましょう。

年収は減少している

2003年の規制緩和によって、土地家屋調査士のスタイルも変わっていったようです。案件を獲得するための競争が激化し、1件当たりの報酬単価が下落していったとされています。

そのため土地家屋調査士の年収は下がり気味です。以前のような高収入を得ることが少なくなり、年収1000万円以下で、一般的なサラリーマンと水準も変わりがないとされています。

土地家屋調査士の年収に関するリアルな声を知りたい方は以下の記事をご覧ください。

景気や人口減少の影響を受ける

バブルなど好景気な時代は、不動産取引や建設ラッシュとなり、土地家屋調査士の仕事が高騰していきましたが、不景気をむかえ案件が減っているのが現状です。それに、日本の人口減少もかなり影響を及ぼしています。

独占業務により仕事はなくならない

ただし土地家屋調査士の仕事そのものがなくなることは現実的ではありません。なぜなら、「表題に関する登記」という不動産業務は、土地家屋調査士による独占業務として認められています。

しかもこの登記については、全ての不動産で行わなければならないという法的義務に基づいているからです。不動産鑑定評価に関する法律が変わらない限り、土地家屋調査士の仕事がなくなることはありません。

新たな需要が生まれている

土地家屋調査士の仕事は、徐々に新しい需要が生まれています。その背景では、人々の権利意識が高まっていることが大きく、境界問題などが注目されているからです。それに高齢化社会になりつつある中で、遺産相続の案件が増えています

土地の筆界特定案件が増加する傾向にあり、土地家屋調査士への相談業務は上昇しています。他にも、全国の100万戸に及ぶマンションの建て替え時期でもあり、それに伴った登記業務も発生しています。

世代交代の可能性が大きい

他にも、土地家屋調査士の世代交代が始まっています。現在の土地家屋調査士の年齢構成で多いのは60代です。実は、50代以上の土地家屋調査士が全体の約7割を占めているという現状です。

独立できる士業なので会社員や公務員のような定年退職制度はありません。しかし体力および精神的問題から、高齢になって引退する人もいます。将来的にも世代交代が大きく進むだろうという見解があります。

独立・開業は今がチャンス

以上のような現状をどう踏まえるかによります。ピンチと取るかチャンスと取るかは個々の取り組み方次第です。また、不動産登記法が平成16年度から改正されて、電子登記を導入したことでIT化も進んでいます。これに付随して、GPS測量が普及し、測量技術も大幅に発展しました。

60代のベテランでも、時代の変化に適応しなくてはなりません。このような変化が始まっているからこそ、土地家屋調査士での独立開業はチャンスでもあります。

土地家屋調査士の独立・開業の実情を以下の記事で詳しくまとめています。ぜひご覧ください。

AIによって仕事が奪われる?

パソコンの画像

あと10年もしたらこの世からなくなる仕事として、いくつか数えられている中に、土地家屋調査士の業務も入っています。それは、今まで人がこなしてきた内容をAI(人工知能)によって代替えができるだろうと目測されているからです。しかし果たしてその通りになるのでしょうか?

測量士が10年後になくなる?

オックスフォード大学によって「あと10年でなくなる仕事」という項目が発表されました。その中には、測量技術者・地図作成技術者などが含まれています。

測量の仕事だけに限ってではなく、土地家屋調査士自体もその専門としているため、現在多くの現役の土地家屋調査士が不安を抱いています。これはデータの入力作業員、検査・分類・見本採集・測定といった作業について、すべてAIがこなしてくれるからです。

AIに代替される土地家屋調査士の仕事

それまでは人が目測していた測量の仕事に代わって、おそらくAIを駆使して効率的にこなすようになる未来がやってくると予想されています。そのため、土地家屋調査士の仕事の質にも何らかの影響を及ぼし、変化を強いられていくことが予想されています。

測量は機械化が進んでいる

かつては測量の際に、トータルステーションが使われてきました。しかし今後は、AIの進化に伴った新しい形式が見込まれ、完全機械化を目指していく考えが出てきています。

ドローンを使った測量やデータ解析もすでに開始されています。それにより土地の標高や草木の高さに至るまで、すべて3Dデータ化が可能だからです。

平面図や縦横断図の作成を当たり前としていた業界は、今ではドローンを飛ばしたりレーザースキャナーを設置することで、バーチャル化が可能になりつつあります。

書類作成の仕事がなくなる可能性も

また、土地家屋調査士の業務にて、書類作成の仕事でも影響が出てきています。今では当たり前となった会計ソフトが登場し、決算を行っている時代です。これと同様に、土地家屋調査士や司法書士の書類作成でも、ソフトが代行できる可能性があるからです。

そうなると、わざわざ資格を保有した人物に仕事を依頼しなくとも、一般人が書類作成をこなせる時代になります。

土地家屋調査士がなくなることはない

では本当に土地家屋調査士の仕事はなくなってしまうのか?という疑問が湧いてきます。そのようなことは一切ないと言えます。なぜなら、土地家屋調査士は測量と書類作成以外の仕事もまだまだあるからです。

例えば、境界を確定させる際の立会いを行うのに、隣地所有者への協力要請をします。その交渉や説得まではAIにできないことです。他にも、顧客の依頼に寄り添った相談に応じる場面が多々あり、それらまでをAIが代替できるとは考えられません。

将来仕事を続けられる土地家屋調査士とは

会話する男女の画像

世の中の業務のいくつかは、AIなどの機械で代行されてしまうと言われています。その一つとして土地家屋調査士の業務も含まれてはいます。

しかし先述したように、必ずしも業務の全部のというわけではなく、一端だけが代行されると考えておくほうがよいでしょう。では、どのような状況になろうと流されずに仕事を続けられる土地家屋調査士とは、いったいどのような条件を満たすのでしょうか?

人間が将来的に必要とされるスキル

AIなどがますます進化を遂げて、今まで重労働だったことを代行していくので利便性が高まることは事実です。過去の歴史を振り返っても、蒸気機関や電気が発明・発見されて、人はそれを使用して進歩したのですから、同じ流れは今後も続きます。

ただし人間には、人間にしか持ちえていないスキルがあります。その部分に触れている業種は、今後も必要とされていくスキルと見なされています。

人と関わる能力

10年後になくなる仕事として予想されているものもあれば、それとは逆にならない仕事というのも予想されています。例えば、教員やセールスエンジニアなどがその一部です。彼らの場合、仕事は作業ではなく、必ず人と関わって成立しているという点で共通です。

他にも、2030年に必要とされるスキルでは、心理学や社会的洞察力、協調性が含まれています。つまり、機械で代行できることは機械に任せても、人と関わる業務については、その能力がますます求められていく時代になるとされています。

専門性と柔軟性

また、専門性を持ちつつも、状況で判断し柔軟に対応できる人物は求められ続けます。例えば、スーパーなどのレジ係や受付といった、マニュアル化されている仕事は代替される可能性が高いでしょう。

しかし受付の中でも、高級ホテルなどのコンシェルジュに至っては、専門性と柔軟性の双方が求められ、AIだけではまかなえない分野です。

豊富な知識がある

土地家屋調査士には、不動産登記以外に建築基準法や相続などに関わった民法に関する知識の明るさが求められています。これらの知識を複合的に身につけていることで、より多くの情報を顧客へ提供できるため将来性が高くなります。

しかも、各分野での法改正が起こった際には、そこで敏感に対応できるとよりライバルとの差がつけられます。

ダブルライセンスもおすすめ

土地家屋調査士会が行った調べでは、同じ土地家屋調査士でも、他の資格を保有している人物は、全体の4割にも達していることが分かっています。今後、独立や開業するという場合、他の資格を所持していることでキャッシュフローを複数得る手段が増えるので、経営的な安定にも繋がっていきます。

それに顧客にとってもメリットがあり、一つの窓口で複数の業務をワンストップで任せられるので安心と信頼感を得てもらえます。

行政書士

土地家屋調査士とともに所持しておくとよい資格の一つが行政書士です。行政書士とは、官公署に提出する書類作成、手続き代行をする資格者です。

土地家屋調査士と両方取得していれば、建設業許可のための自治体への書類作成に、建物の表題登記も単独で行えて、一石二鳥であるというメリットがあります。

土地家屋調査士と行政書士のダブルライセンスの実態について気になる方は以下の記事をご覧ください。

司法書士

不動産登記の申請と書類作成、相談業務の専門という意味では、司法書士と土地家屋調査士は共通な部分があります。

ただし土地家屋調査士は測量や調査がメインで、司法書士は、権利に関する登記の申請代行が可能とします。両方取得していることで、不動産登記業務を全て行えるのでとてもメリットがあります。

以下の記事では司法書士と土地家屋調査士の違いについて詳しくまとめています。ぜひご覧ください。

測量士・測量士補

測量士・測量士補の仕事内容は、建設や土木工事を行う土地の位置・距離・面積を測量します。測量士補の場合、測量計画な作成ができず、測量士によって作成された測量計画の指示に従って業務を行います。

測量士及び測量士補の資格を取得していれば、土地家屋調査士試験での筆記・午前の部が免除されます。そのため、ほとんどの受験者が、難易度が比較的低い測量士補を先に取得し、その後に免除を受けているというのも現状です。

下記記事では土地家屋調査士と測量士のダブルライセンスのメリットや両者の違いについてまとめています。

ADR認定土地家屋調査士とは

平成16年に、「裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律(ADR法)」というものが制定されました。民間紛争での解決手続について、代理業務を行える必要な能力を取得するために特別研修を行い、それを修了した人物が、法務大臣の認定を受けてADR認定土地家屋調査士を名乗れます

ADR認定土地家屋調査士に認定されれば、弁護士との共同による土地境界のトラブル案件について、裁判以前に解決することが可能です。

土地家屋調査士を今目指すべき?

道路の画像

土地家屋調査士は儲かるのか

土地家屋調査士とは、実際に儲かる仕事なのでしょうか?実は、現在の土地家屋調査士の平均年収と言えば、概ねで400万から600万のあいだだと言われています。以前のような、3000万円を越えるような大きな案件があるといった、儲かる話は少なくなっているようです。

ただし独立・開業してから、収入が安定すれば年収1000万円以上になる可能性もあることは承知しておいてもよいでしょう。

報酬が決まる仕組み

土地家屋調査士の収入は、どれだけ案件をこなしたかによります。その仕事の数量に比例して報酬となっていきます。土地家屋調査士の報酬の単価は、その業務の専門性が評価されているため、1件の受注額は20万円~数百万円の間で設定されます。

どのような案件と関わるかにより、高収入になることも夢ではありません。

しかも建物の仕事については、短時間でコストも少なく仕事が終わるメリットも含まれています。

以前なら、土地家屋調査士会が定めた報酬規定が存在しました。しかし平成15年8月1日に撤廃され、自ら受注額を決められるという制度に変更されています。

協会で受託した仕事の場合

また、公共嘱託登記土地家屋調査士協会という団体があり、ここでは官公署からの案件を一括で受注しています。その案件の中から、各協会員の調査士が分担で仕事をしていくという流れになっています。

完全に個人として仕事を得るのとは違って、報酬の単価は安くなってしまいますが、まだ開業間もない調査士は、協会員として利用することをおすすめします。

今後の世の中と土地家屋調査士

土地家屋調査士の仕事の需要は、以前と比べてみるとやや下降気味に思われています。しかし、これからの社会の動きや、大きなイベントなどを見ていけば、近い将来に必要性が求められていきます。では、その具体的な理由について述べていきましょう。

東京オリンピック後に不動産が売却される

2020年以降には、東京オリンピック関連の不動産、そして2025年予定の大阪万博の不動産などが売却されていく予測がされています。これは、2013年頃から海外投資家たちによって、日本で不動産投資を行ってきたことによります。

不動産の決まりでは、所有5年以下で売却してしまうと税金が高くなってしまいます。よって、東京オリンピックが終了した後の不動産売却は、土地家屋調査士にとっても仕事のチャンスが増えていることになります。

少子高齢化で需要に変化

また、今問題視されている少子高齢化社会に向けた需要の高まりが注目されています。2025年には、団塊ジュニア世代が50歳を迎えます。住宅ローンでの持ち家の所有とその支払いも終え、2033年頃には、逆に空き家率が30%を越えてしまう現象が起きると予測されています。

それらを商業用施設に改築する案や、セカンドハウスを所持することが推進され始め、土地家屋調査士が活躍するシーンも増えていきます。

資格取得後の将来を設計する

これから土地家屋調査士を目指してみようという方は、やはり事前の準備には十分な時間をかけておく必要があります。少なくとも、土地家屋調査士の資格試験を受けて合格するまでには、平均すると1年以上の勉強が必要とされています。ほぼ学生時代の受験勉強と同じくらいの時間を要するわけです。

その分の苦労が、今の仕事への将来性へとプラスになるかどうかは個人差があります。何となく受験するのではなく、しっかり考えてから資格取得の意思を固めることが大切です。

そして最も大切なことは、資格を取った後に、どのような活かし方をするかです。取得したのはいいが、全くの異業種だったり、特に資格を活かせる環境ではないようなら、それは宝の持ち腐れになってしまいます。

土地家屋調査士に将来性はある?についてまとめ

土地家屋調査士に将来性はある?についてまとめ

  • 土地家屋調査士は独立開業もできるので、個人の力量次第で収入になる
  • 少子老齢化やオリンピック後の需要などから、将来性が見込まれている
  • 資格取得には1年以上の準備が要るので、それを念頭に入れて準備すべし

土地家屋調査士のという資格は、不動産都に関連性があるので、常に収入の数値も微妙に揺れ動いている部分が否めません。

資格を持ったから将来を約束されたのかと言うと、そこまでの効力は期待できないのも事実です。

これはどの資格にも言えますが、取得後にどう活かすかは、まさに個人次第です。ただし、大きな予測としては先述してあるように、今後の経済や社会の動きに乗っていく可能性が高まっています。

もし土地家屋調査士の資格にご興味があるのなら、早めの準備をしてみてはいかがでしょうか?

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