宅建の都市計画法を理解しよう！ 都市計画区域や用途地域などを徹底解説！
この記事は専門家に監修されています
宅建士
関口秀人
「宅建の都市計画法についてはどのような問題が出るの？」
「都市計画法の効率的な勉強方法が知りたい！」
こうした疑問をお持ちの方がいらっしゃるかもしれません。
都市計画法は、宅建試験で出題される分野の中でも覚えることが多く、勉強がしづらい分野ではありますが、覚えるべきポイントや論点を整理できれば比較的簡単に正誤判断ができるようになります。
こちらの記事では、都市計画法の具体的な出題や覚えるべきポイントなどを解説します！
宅建の都市計画法についてざっくり説明すると
- まず大まかなイメージを持つと良い
- 無理やり暗記すると挫折する
- はじめに都市計画法の目的を理解する
都市計画法の出題数
宅建士の試験では、都市計画法の分野から毎年2問が出題されています。
試験では1点の重みが非常に大きく、できれば2問とも正解したいところですが、最低でも1問は正解する心づもりで勉強してください。
過去の出題傾向から見ても、都市計画法で学ぶ内容が満遍なく選択肢に入っているため、幅広い知識が求められます。
また、過去問で頻出の分野が出題されることが多いため、ある程度論点を絞った対策も可能です。
特に、開発行為に関わる問題はほぼ毎年出題されているため、重点的に勉強する必要があるのです。
都市計画法の対策の仕方
まず、細かい規定を覚える前に、都市計画法が定められた理由を押さえておきましょう。
都市計画法の第一条には、
都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
と明記されています。
簡単にまとめると、「自然・商業・住宅などの調和を図りながら住みやすい街づくりの計画をすること」が目的です。
この基本的な事項を押さえたうえで、用途地域や地域地区など覚えていきましょう。
宅建の試験対策上、細かい数字の暗記も必要とする等、暗記しなければいけないことが多いため、しっかり時間を割いて勉強する必要があります。
また、建築基準法など都市計画法の定めていることを前提に成立している分野もあるので、用語の意味を理解することも重要です。
語句の意味をしっかりと理解しておくことによって、理解が早くなるとともに、他の法律の内容も合わせて用途地域などについての知識を作ることができるでしょう。
都市計画法の出題内容①都市計画法の概観
都市計画法の概観
都市計画とは快適な都市環境を作り、住みやすい街を作るための計画です。
都市計画を行う区域を「都市計画区域」として指定し、土地の利用や処分の方法に制限を設けて無秩序な開発を防いでいるのです。
一方、都市計画区域外では基本的に自由な土地利用ができます。
都市計画法によると、以下の3つの区域に分別されます。
都市計画区域
都市計画区域では、建物の用途や高さ等に規制を加えられています。
これにより、良好な都市環境づくりを行っていくことができます。
同一県内の都市計画区域は都道府県が指定し、2県以上にまたがる場合は国土交通大臣が指定するという決まりになっています。
都市計画区域の境と、市町村の境が一致するとは限りません。
過去問でも問われている内容なので整理しておきましょう。
準都市計画区域
都市計画区域に指定されていない場所で、多くの開発行為が行われている場所・また将来行われる可能性がある場所に加えて、「放置すれば無秩序な発展をしてしまうと考えられる場所」が準都市計画区域として指定されます。
準都市計画区域では、建物の大きさや用途を指定でき、区域の指定は都道府県が行います。
準都市計画区域内の都市計画の決定は都道府県または市町村が行い、都道府県は準都市計画区域内において、緑地保全地域を定めることができるとされています。
また、市町村が準都市計画区域内で都市計画を決定するときは、あらかじめ道府県知事に協議することが求められているのです。
準都市計画区域の全部または一部について都市計画区域が指定された場合は、準都市計画区域は廃止または変更されたものとみなされる規定があります。
準都市計画区域については、細かいルールが沢山あるため、一度読んだだけでは覚えられません。過去問を通じて少しずつ覚えていきましょう。
指定のない区域
都市計画区域でも準都市計画区域でも無い、いわゆる==「指定のない地域」== では開発行為の制限はなく、何を建ててもいいということになっています。
また、準都市計画区域には用途地域を定めることができますが、都市計画区域の指定がない地域には用途地域を定めることができません。
都市計画の内容
都市計画法に関する勉強では、各用語の意味を理解することが欠かせません。
もし用語の意味を忘れてしまった場合は、基本に立ち返ってそれぞれの言葉の意味を確認するようにしましょう。
特に区域区分・用途地域は重要なので、確実に押さえましょう。
- 都市計画マスタープラン
都市計画の基本的な方針のことです。
- 区域区分
地域を、市街化地域と市街化調整地域に分けることです。
- 用途地域
住宅地域か商業地域か工業地域かといった土地の詳しい用途です。建てることができる建築物の種類などの規制があります。
- 補助的地域地区
建てられる建物の高さ・大きさ・用途などを定めた地区のことです。
- 都市施設
道路・学校・公園といった公共施設のことです。社会資本のイメージです。
- 地区計画
地域の特性に応じた街づくりの計画を指します。
都市計画マスタープラン・区域区分は都道府県が定め、それ以外は市町村によって定められます。
公共施設に関しては、管轄によって都道府県と市町村に分かれるので注意が必要です。
都市計画法の出題内容②都市計画区域について
都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けられ、これを区域区分といいます。
区域区分
市街化区域
市街化区域は、街を積極的に発展させるために優先的に市街化する区域です。
既に市街地を形成しているか、あるいは優先的に市街化を図るべき区域と位置づけられています。
都市計画の範疇で、建物を建てることが歓迎される区域と言えるでしょう。
市街化調整区域
市街化区域に対して、市街化調整区域は市街地を抑制する区域です。
良好な都市環境を整備するために市街化を抑制する区域であるため、建物を建てることを規制される場合が多いです。
都市計画は、単純に市街化を目指すのではなく、景観や都市環境を考慮し市街地と郊外をうまく調整する役割もあります。
非線引き区域
非線引き区域とは、区域区分がされていない都市計画区域のことです。
市街化区域でも市街化調整区域でもない区域が非線引き区域となります。
日本の土地の区域
土地の区域は5つに分けることができます。
都市計画区域は市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つに分けられます。
更に、準都市計画区域と都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域の2つを合わせると5種類の区域となります。
どの区域がどのような役割を持っているのかを整理しておくことが大切です。
都市計画法の出題内容③用途地域
宅建試験で対策に時間がかかるのが、用途地域の問題です。
用途地域の種類
用途地域は主に市街化区域を細かく分けた上で、それぞれの土地に相応しい活用方法を詳しく定めたものです。
用途地域の指定は市町村が決定し、全部で13種類あります。
以下、各用途地域の特徴を解説します。
- 第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域で、建物の高さは10ｍや12ｍなどに制限されています。低層のマンション・小規模な店舗・小中学校を建てることができます。
日当たりも良く住み心地の良い環境が特徴です。
- 第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。第一種低層住居専用地域で建設可能な建物に加えて、少し広い店舗を建てることができます。
- 田園住居地域
農業との調和を図りつつ、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域てす。2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建設することが可能です。
- 第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域で、建物の高さ制限は設けられていません。床面積が500平米以下の店舗などを建てることができ、幼稚園から大学などの教育施設の建設も可能となっています。
「絶対高さ制限」が無く住環境の良さを優先しているため、オフィスビルの建設はできません。
- 第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、床面積1500平米以下の店舗も建設可能です。
大きなスーパーなども建設可能で、利便性が良い住環境と言えるでしょう。
- 第一種住居地域
住宅の環境を守るための地域で、3000平米までの店舗や事務所の建築が可能です。また、ホテルの建築もできます。
基本的には住居がメインになるため、カラオケボックスやパチンコ店などの建設はできません。
- 第二種住居地域
住宅の環境を守るための地域で、第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場・床面積10000平米のパチンコ屋・カラオケボックスなども建設が可能です。
娯楽施設も建てられるので、利便性がとても高い地域です。
- 準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設等と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。幅員が広い、国道や幹線道路沿いが指定されることが多いです。
作業場の床面積が150平米以下の自動車修理工場、客席部分200平米未満の劇場や映画館などを建設できるなど、許容範囲が住居系用途地域の中では一番広い地域です。
- 近隣商業地域
商業系の地域です。
住民が日用品の買い物などをするための地域で、準住居地域よりもさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などの床面積の制限がなくなります。
住居や店舗の他にも、小規模の工場なども建設可能です。
- 商業地域
近隣商業地域よりもさらに制限が緩和され、銀行や映画館・飲食店などが集まることを目的とした地域です。
イメージと都心の新宿駅や渋谷駅などの大規模駅の周辺部などが指定されることが多いです。
非常に多くの種類の建物が建設可能なため、住環境としてはあまり好まれないと言えます。
- 準工業地域
工業系の地域で、主に軽工業の工場やサービス施設等があります。
危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場を建てることができます。
住宅の建設も可能です。
- 工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅の建設はできますが、環境への影響を考慮して教育機関・病院・ホテルなどは建てられません。
- 工業専用地域
工場のための地域であり、どのような工場でも建てることができますが、住宅は建てられません。
工業地としての業務が最優先される地域となっています。
以上、全部で13種類の用途地域が定められています。
住宅系は一種が二種よりもより住宅に特化しており、また住居専用地域の方が住居地域よりも条件が厳しくなります。
工業系はその工業地としての専用度で用途地域が決まり、住宅の建設可否にも影響します。
用途地域によって決まってくるもの
建築基準法関連と、建蔽率や容積率といったものが用途地域によって決まります。
住居地域よりも商業地域の方が建蔽率と容積率の規制が緩やかです。
また、特定行政庁が指定した角地は建蔽率が10％緩和されたり、防火地域内の耐火建築物は同じく建築物が10％緩和されるルールもあります。
用途地域が定められる区域
市街化区域内においては用途地域を定めることとなっています。
非線引き区域・準都市計画区域には「定めることができる」という任意の規定となっているので区別しておきましょう。
また、「市街化調整区域には用途地域を定めない」ことになっています。
都市計画法の出題内容④地域地区
用途地域に加えた細かい街づくりの枠組みとして、地域地区があります。
地域地区は用途地域を補うような役割があるため、補助的地域地区とも呼ばれます。（試験対策上は地域地区でOKです）
以下で、それぞれの用途地域について見ていきましょう。
地区の違いを見ながら勉強してください。
高度地区
都市環境の維持のために、建築物の高さを制限したり低さを制限したりする地区に定められます。
準都市計画区域でも指定をすることができます。
高度利用地区
高度利用地区は、市街地での高度利用と敷地の合併を図るための地区です。
容積率や建蔽率の最低・最高の限度や建築面積の最低限度を定めています。
小規模な建築物の建築を抑制し、敷地内に空地を確保することで、土地の高度利用に特化した制限を設けているのです。
都市計画区域内の用途地域にのみ指定することができます。
特別用途地域
用途地域が定まっているところに、補足の規則を設けて定められる地域です。
「目的に応じて必要な規制を条例で定めること」となっており、用途地域の補足なので用途地域の定められているところに定めることができます。
規制内容については、地方公共団体の条例で定めることになっています。
特定用途制限地域
用途地域の定められていないところで、建物の用途を制限することができる地域です。
市街化調整区域以外の全ての場所に設定することができます。
特別用途地域と混同しないように気をつけましょう。
景観地区
景観地区は、市街地の良好な景観形成を図るために定められ、景観を綺麗にするために意図的な操作をする地域です。
特に制限はなく、どの場所にも定めることができます。
ちなみに、以前は美観地区と呼ばれていました。
風致地区
風致地区ほ、伝統的な都市の風致を維持するための地域です。
古い町並みや、城下町などの文化財を守る時に指定されます。
どの場所にも定めることができますが、都市計画ではなく条例で規制する点に注意しましょう。
高層住居誘導地区
住居と住居以外の用途を適正に配分して、利便性の高い高層住宅を誘導するための地区です。
第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域で、建蔽率と容積率の上限が定められています。
名称の通り、高層住宅が求められる所であるため、都市計画区域内の用途地域内であることが求められています。
特定容積率適用地区
余っている容積率の活用を促進し、土地の高度利用を促進するための地区です。
複数の敷地で建設する建築物について、容積率を移転することが認められています。
高層住居誘導地区と同様に、都市計画区域内の用途地域内であることが必要です。
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域・工業専用地域以外のすべての用途地域に適用できます。
特定街区
特定街区とは、既成市街地の既定の容積率や建築基準法の高さ制限を適用せず、都市計画で容積率・高さなどを定める制度です。
簡単に言うと、新宿・丸の内・日本橋にあるような高層ビルを建築するための区域です。
空き地の大きさをもとに容積率を割り増しすることができ、また容積率の移転もできます。
準都市計画区域には指定することができませんが、用途地域が無指定の区域には指定することができます。
防火地域、準防火地域
市街地の建物密集地において火災の延焼を防ぐために設定されます。
火災対策を講じる必要がある地区に指定されますが、用途地域の内外を問わず指定することができます。
建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合、または防火地域とその他区域にまたがる場合には、建築物全体について防火地域の規制が適用されます。
また、建築物が防火区域外において防火壁で区画されている場合は、その防火壁外の部分については、その防火壁外の部分の地域の規定が適用されることになっています。
上記の3点は、過去の試験でも頻繁に問われている内容です。必ず押さえるようにしてください。
都市計画法の出題内容⑤地区計画
地域地区とは
地区計画は、市町村で定める細かい街づくりの規定で、その地区の将来に向けてのまちづくりの目標や方針となります。
市町村内で地区を設定し、それぞれの区域にふさわしい街づくりをするため、地域地区においては建築をする際に市町村長への届出が必要となります。
地域地区の特徴
地域地区において、具体的に届け出が必要なものが3つあるので、押さえておきましょう。
- 土地の区画形質の変更
- 建築物の建築
- 工作物の建設
以上の行為をする際には、施工の30日前までに市町村長に届出が必要になります。
なお、地域地区は、都市計画区域内の用途地域が定められていない地域にも定めることができます。
地域地区は法的な強制力は無いため、守ることは義務ではありません。
そのため、市町村長は地域地区にそぐわない建物の建築の届出をされたとしても、地域地区を守るよう命令することはできず、あくまで勧告をすることしかできません。
届け出が不要なもの
届出が不要なケースもいくつかあるので、こちらも押さえておきましょう。
-
国や地方公共団体が行うもの
-
非常災害のための応急措置
-
開発許可を受けた行為
これらの行為は公共性などを鑑みて市町村長への届出が不要とされています。
都市計画法の出題内容⑥都市施設関連
都市施設とは
都市施設は、都市において必要不可欠な施設のことであり、学校・下水道・公園・道路・病院・図書館などの社会資本が代表的です。
なお、都市施設は生活に必要不可欠なものであることから、都市計画区域外にも定めることができます。
具体的な内容は、以下の通りです。
- 市街化区域と非線引き区域に道路・公園・下水道を設置する
- 住居系の用途地域に小中学校(義務教育施設)を設置する
- 都市計画区域外にも定めることができる
- 都市計画区域外であっても道路や水道関係など、その地域に不可欠なものやその地域で分断されると都市計画区域が困るものも存在し、都市計画区域外にも定めることができる
都市施設を都市計画として決定する主体は、原則として市町村ですが、広域的見地から決定すべき都市施設については都道府県が決定主体となります。
この「原則と例外」をしっかりと覚えておきましょう。
都市計画制限
都市計画制限とは、一定の条件下で建築物の建設を制限することです。
例えば、道路などの都市施設を作る計画があるところに自由に新しく建物を建てられると、計画が頓挫してしまいます。そこで、計画があるところに建築をするために知事の許可を必要としているのです。
具体的には、以下の5通りがあります。
-
一定規模以上の開発行為について都道府県知事の許可を受けることを義務付け、市街化区域内では、都市計画への適合、宅地造成の安全性、環境の保全、公共公益施設との調和などを審査し、市街化調整区域内では原則として行為を禁止する
-
用途地域等が定められた区域内の建築行為について、建築確認の際に、建築物の用途や形態等が都市計画に適合しているかどうかを審査する
-
用途地域等が定められた区域内の建築行為について、建築確認の際に、建築物の用途や形態等が都市計画に適合しているかどうかを審査する
-
都市計画事業の認可・承認を受けた事業地について、その区域内での建築行為・土地の形質変更について許可を要する
-
地区計画等が定められた区域の中での建築行為等について、届出を要し、その内容が地区計画の内容に適合しない場合は必要な措置を勧告できる
計画決定段階
計画決定の段階では、将来的に市街地を開発する、あるいは都市施設を作るということは決まっているものの、まだ具体的な日程は決まっていないので制限は弱いです。
具体的にいえば、建築物の建築には許可が必要ですが、都市計画に適合するもの、容易に移転・除去可能で2階建以下の地階がなく鉄・コンクリートブロックでできたものは必ず許可されます。
また、非常災害の応急措置、都市計画事業の施工で行われるもの、軽易な行為は例外的に許可が不要となっています。
事業決定段階
計画が決定しただけの段階から、事業の着手が決定して認可・告知されると、開発行為の制限は強くなります。
計画の決定の時とは異なり、建築物の建設・工作物の建設・土地の区画形質の変更・重量5t超の物件の積載といった5点全てに許可が求められることになります。
つまり、計画段階では例外的に許可が不要とされていた非常災害の応急措置、都市計画事業の施工で行われるもの、軽易な行為についても事業が決定した後だと許可が必要となるのです。
計画決定段階と事業決定段階の違いや制限の差についてはしっかりと区別しておきましょう。
都市計画法の勉強法
宅建試験では過去問が繰り返し出題されることが多いため、過去問と解説にしっかりと目を通して取り組むことが重要です。
また、都市計画法からは2問程度出題されることが多いため、覚えることが多いからと言って捨てるのはナンセンスです。
特に、用途地域の出題に関しては過去問を見てみると分かる通り、非常に幅広い切り口から出題が為されるため、「こんな細かいことまで覚えなきゃダメなの？」とショックを受けてしまう受験生も多いです。
そこで、覚える量を減らして勉強を楽にするために「暗記するより理解する」ことを試してみてください。
すべてを丸暗記するには限界があるため、「低層住居地域は閑静な住宅街のイメージ」「商業地域は駅前の賑やかなイメージ」など、大まかな全体像を捉えましょう。
そうすれば、暗記する量を減らすことができ、本試験でも「イメージから」選択肢を絞っていくことができます。
また、繰り返しになりますが、都市計画法という法律が定められた目的を改めて理解し、なぜ様々な開発行為の制約が行われているのかを理解することを心がけましょう。
宅建の都市計画法に関するまとめ
宅建の都市開発法に関するまとめ
- 概要を理解してから細かい規定を覚える
- 用途地域は頻出で、各地域のイメージを持つと良い
- 宅建の過去問テキストで応用力をつけよう
宅建の都市計画法を効率よく勉強するコツは、まずは概要を押さえてから各論点を覚えていく事が大切になります。
無理やり暗記しようとすると時間もかかってしまい非効率な勉強になってしまうので、自分なりに様々な工夫をしていきましょう。
都市計画法を攻略して、宅建の合格をつかみ取りましょう！
