土地家屋調査士の仕事内容は？業務や年収・将来性・国家試験の実態まで徹底解説！

「土地家屋調査士の仕事ってどんなことをするの？」

土地家屋調査士に興味を持っている人は気になる部分だと思います。

土地家屋調査士とは一言でいうと「土地・不動産の測量および表題登記の専門家」で、国家試験に合格することでなれます。

実は不動産登記には大きく分けて「表題部」と「権利部」の2種類があります。そのうち土地家屋調査士が携わるのは「表題部」の方です。

表題部とは土地ならば所在や地番、地目、地積などの現状を記した部分で、建物なら所在や地番、床面積に加え、家屋番号や種類、構造などが記載された部分のことです。

地積や床面積なども記載する必要があるので不動産の測量をすることも業務に含まれています。

なお、不動産登記は司法書士のイメージがある人が多いですが、司法書士は「権利部」の登記を担当します。

土地や不動産の測定業務

土地家屋調査士の業務で代表的なものの1つが測量業務です。 表題部には土地や不動産の地積や面積を記す場所があるので、必要に応じて測量をするのです。

例えば、相続などで土地を分ける場合不動産の大きさなどが変わるので、調査や測量が必要になります。他にも、境界が明らかでない場合も、聞き取り調査などを実施の上測量を行います。

境界線があいまいになっていると隣人との調整が大変になるので、確定させられた時にやりがいを感じる人が多い仕事です。

特に、土地家屋調査士が測量をして登記がなされると不動産の新たな状況として記録され、その記録には図面とともに作成者の名前も残ります。

そのため、責任感はもちろん、かなりのやりがいがある仕事でもあるのです。

不動産登記関係の業務範囲

土地家屋調査士がする不動産登記関係のメイン業務は不動産を所有する人から依頼を受けて代理で登記することです。

不動産といっても土地と建物があるのでそれぞれの表題部の登記をしていきます。

表題登記の申請業務

具体的には、依頼された土地を調査や測量してCADなどを用いて図面を作成していきます。建物なら場所や用途、形などを調査して、それを申請手続きまでするのが土地家屋調査士の業務です。

つまり、依頼された土地や不動産に関する登記の書類を作成し、法務局に届けるのが仕事になります。

これら申請までの作業は土地家屋調査士に依頼をしなくても所有者本人がすることも可能です。しかし、専門的な知識や技術、器具などが必要になるので容易ではありません。

そのため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

審査請求の代理業務

土地家屋調査士の業務には審査請求というものもあります。これはごくまれに登記が却下された時に、不服を訴えることです。

登記を法務局に申請すると多くの場合は受理されるが、まれに「土地の境界線が不明瞭」などの理由で却下されることがあります。

その時に土地家屋調査士が代理となって、登記を却下した登記官が属する地方法務局局長に不服を訴えられるのです。

これは申請者の権利を守る上で大切な業務ですが、決してメインの仕事ではなくまれに発生する業務です。

筆界特定の代理業務

特筆特定を代理で行う業務も存在します。 これは一言でいえば「依頼人と隣人との境界を正確に判断するための申請をすること」です。

申請されれば登記官や筆界調査委員が申請された土地を調査測量して境界の位置を決めていきます。

通常は登記に正確に境界が定められていますが「明治時代の不正確な測量」「境界を示す杭が紛失している」などの理由で明確になっていないケースが多々あります。

そのような時に不動産の所有者から土地のトラブルを未然に防ぐために依頼を受けて、筆界特定の手続きを代理でする業務もあるのです。

裁判外紛争解決手続（ADR）の代理業務

土地の筆界に関してのトラブルは容易に起こりうるので、土地家屋調査士は裁判外紛争解決手続き（ADR）の代理業務も行います。

土地などのトラブルが発生した時、裁判となるとかなりの費用や時間がかかり両者にとって不利益を被ります。

それを防ぐために裁判を起こさずに話し合いでトラブルを解決するのが、裁判外紛争解決手続き（ADR）の仕組みです。

法務大臣から 「ADR認定土地家屋調査士」 と認定された土地家屋調査士は、弁護士と一緒に受任することを条件に裁判外紛争解決手続（ADR）の代理人になれます。

ちなみに、この手続きで紛争が解決した場合は民法上の和解契約の効力を持つので強い効力が発生します。

土地家屋調査士の果たす役割

土地家屋調査士の役割とは、ズバリ市民一人ひとりの大切な財産を守ることです。

明治時代は「地租」を免れるために不正な土地申請が横行していました。その影響で土地と土地との間があいまいになっているので、隣人とトラブルになるケースは多々あります。

また、土地を分けたり合わせたりする時も登記をせずにあいまいにしておくと、不正やもめごとが発生して不利益を被る人が出てくるのです。

土地家屋調査士は感情的になった依頼人と隣人との間に入って問題を解決していくことが最大の役割であり仕事といえます。

つまり、トラブルや不正が行われないようにすること使命としているのです。

土地家屋調査士が頼られる理由

土地家屋調査士は不正やトラブルを未然に防ぐ以外にも、財産を守る役割があります。

例えば、実際とは全く違う形で登記がなされているケースがあります。そうすると売買や相続の時に問題が生じて容易にことが運びません。

そこで登場するのが土地家屋調査士です。誤った登記を正したり新たに登記し直したりすることで売買や相続をスムーズにして依頼者の財産を守るのです。

このように市民の大切な財産を守る役割があるので、土地家屋調査士は頼られ続けています。

「土地家屋調査士ってどこで仕事をするの？」

このような疑問を持っている人は多いでしょう。また、土地家屋調査士はさまざまなところで働いてもいるので、一般的にどこで働くのが多いのかも気になると思います。

そこでここでは具体的に働く場所やその特徴などを紹介していきます。

土地家屋調査士事務所

まず最も一般的で働き口として多いのが「土地家屋調査士事務所」です。 土地家屋調査士事務所に勤めることで経験が積めます。

また、上司や経験豊富な土地家屋調査士につくことで業務を進めていく上で必要な知識や技術も学べるのです。

土地家屋調査士は依頼人と隣人との土地トラブルを解決する仕事があるので、貴重な経験が積めるといえます。

何より、土地家屋調査士の業務範囲は広いですが事務所に就職すれば1つ1つ確実に知識をつけていけるのです。

土地家屋調査士は独立しているイメージが強いかもしれませんが、事務所に勤めるので法律事務所などと同様に面接などを経て雇われる形になります。

ただし、業務経験がない人や将来独立を目指している人にはおすすめの働き方です。

一般企業

一般企業に就職するという手段もあります。 国家試験である土地家屋調査士の資格を取得したからといって、資格を活かす仕事をしなければならないわけではありません。

土地家屋調査士事務所以外にも、資格取得のために学んできた知識やスキルを活かせる職場はいくつも存在します。

例えば、測量会社や不動産会社、土木建築会社、司法書士事務所などです。これらは土地家屋調査士とつながりがある業界なので、専門的な知識を持っている資格保持者への求人は一定数存在しています。

このような業界に就職する際には、「土地家屋調査士」という資格が有利に働きます。土地家屋調査士を目指さない人は、これらの業界を考えてみてはいかがでしょうか。

独立というキャリアパスも視野に入る

土地家屋調査士としての経験を積んで知識が豊富になってくると、独立して開業するというキャリアパスが見えてきます。

しかし、具体的にどのようにして独立するのかイメージが湧かないと思いますので、少し細かく紹介していきます。

事務所を独立開業する人も多い

もちろんすべての人ではありませんが、土地家屋調査士は経験を積んだ後に事務所を独立開業する人が多いです。

その理由は土地家屋調査士は業務独占資格の1つであるため「仕事がない」と困ることがあまりありません。また仕事に必要な機材などのコストも比較的小さいのでハードルを下げている要因です。

さらに独立の方法も以下の通り2つあるので、さらに独立しやすくなっています。

1. 土地家屋調査士事務所の開設

最もわかりやすい独立の仕方です。今まで培ってきた経験や知識、人脈などを武器に自分の事務所を作るのです。自分の裁量でかなり自由に仕事ができるといえるでしょう。

2. 税理士や行政書士、司法書士などとタッグを組んでの法人化

土地家屋調査士が扱う土地や建物という財産はいろいろなものとつながりがある職種ですが、土地家屋調査士だけでできる業務には限界があります。

しかし、他の専門家と組んで仕事をすることで扱える業務の幅が広がり、かつスピーディーにこなせるようになるのです。

例えば、登記の手続き中に「用途廃止払下手続き」や「農地転用手続き」などが発生すれば、行政書士が行う業務が加わってきます。

しかし、行政書士とタッグを組んでおくことで、質の高いサービスを提供できるのです。

「土地家屋調査士の仕事がしたい。どうしたらなれるの？」

土地家屋調査士の仕事に興味を持った人なら、このような疑問が生じるでしょう。実は土地家屋調査士になる一般的な方法は試験に合格することです。

すでに少し触れた通り土地家屋調査士は業務独占資格ですので、土地家屋調査士の業務をするには資格を取得する必要があります。

しかし、土地家屋調査士の試験は難易度がかなり高いです。ここでは土地家屋調査士試験の難易度や費用、受験資格などを詳しく解説していきます。

土地家屋調査士になるための費用

土地家屋調査士になるための費用としては以下のようなものがあります

1. 試験受験料　8,300円

2. 塾に通う場合は受講料　144,100～455,400円

3. 各都道府県の土地家屋調査士会名簿に登録する登録料　25,000円

など

当然ではありますが、試験を受けるには受験料がかかります。また、勉強をするには教材費が必要です。もし、塾に通うのであれば受講料も別途かかります。

塾に関しては「基礎力を持っているか」「通信か通学か」「民法を学ぶのか」など条件によって大きく金額に差があります。

いずれにしても、土地家屋調査士になるための教材費はかなりの金額が必要になると考えてください。

さらに、土地家屋調査士として働くためには土地家屋調査士会に登録する必要もあります。その際にも費用がかかるので、実際に仕事をするためにはかなりの出費が必要になります。

土地家屋調査士としての仕事を考えているのであれば、事前にある程度まとまったお金を準備しておくようにしましょう。

土地家屋調査士試験の受験資格

土地家屋調査士になるための試験には受験資格はありません。 そのため、誰でも試験に受けることが可能です。

なお、土地家屋調査士の試験は筆記試験と口述試験の2部構成となっていますが、口述試験を受けるためには筆記試験の合格が必要です。

土地家屋調査士試験の難易度

土地家屋調査士の試験は合格率が約9%とかなり難易度が高いです。

筆記試験に関しては相対評価を採用していて、例年は上位400人が合格となって口述試験に進めます。なお、口述試験はほとんどの人が合格していますので、口述試験の難易度は低いといえます。

これらの試験に合格すればようやく「土地家屋調査士」の資格を取得できるのです。

高卒でも土地家屋調査士になれる？

ちなみに、土地家屋調査士には受験資格はないので高卒でも土地家屋調査士になることは可能です。

ただし、専門性の高い法律の問題が出題されるのでかなりハードな勉強をしなければなりません。

大卒なら大学で学んでいたような基礎知識もゼロから学ばなければならないので、高卒での取得はかなり厳しいといえるでしょう。

しかし、覚悟を持って勉強をすれば誰でも取得できます。

「土地家屋調査士の年収ってどれくらい？」

せっかく厳しい試験に合格した後、どれくらいの収入が得られるのか気になると思います。ズバリいうと土地家屋調査士の平均年収は500万円ほどです。

苦労の割に少ないと感じるかもしれません。しかし、条件によって大きく差があるのです。

例えば、大手の土地家屋調査士事務所や企業で働けば、サービスが多い分忙しいが高収入が得られる可能性は高まります。

一方で、小さい会社や企業内土地家屋調査士は他の会社員と変わらない収入になるので少なくなります。

また、独立した場合の格差はさらに大きいです。仕事をどれだけ取ってこられるかの営業能力が大きいからです。

もし、うまく仕事が得られれば収入は1千万円に届きますが、経営が思うようにいかなければ200万円ということもあり得ます。

「土地家屋調査士に向いている人ってどんな人？」

自分が果たして土地家屋調査士に向いているか知っておきたいという人もいるのではないでしょうか。

ここではやりがいや向いている人を紹介していきます。また、測量士との違いも紹介するので、興味がある人は比べてみてください。

やりがいも多い仕事

土地家屋調査士は他の仕事と比べるとやりがいがある仕事です。

例えば、土地に関するトラブルという難しい案件を自分の力で解決に導いたり登記のための図面を作成して自分の名前が残ったりするからです。

ただし、土地家屋調査は独占業務で土地家屋調査士にしかできない仕事ですので、強い責任感が求められます。

また、さまざまな圧力がかかることもありますが影響されずに仕事ができれば、どんな仕事よりも達成感があってやりがいを感じられます。

辛いところもある

土地家屋調査士にはツライ仕事もあります。 例えば、デスクワークが中心に思うかもしれませんが、実は測量や調査など外で働くことが多いのです。

暑い季節や寒い季節関係がないので、季節によってはかなり過酷でもあります。

また、筆界特定は依頼人と隣人の財産が絡む問題ですので、容易に解決させられません。そんな案件はかなりツライ仕事になります。

他にも、仕事は景気に左右されるので、景気が悪い時は不動産の取引が減って収入減につながることもあります。

土地家屋調査士に向いている人

土地家屋調査士に向いている人は、以下のような人です。

• 真面目で根気があり、責任感がある
• コミュニケーション能力が高い
• 肉体を使う仕事と事務作業の両方ができる

土地家屋調査士の仕事には解決が難しい案件もあります。そんな案件にも真面目に根気強く取り組まなければなりません。

特に境界を決めるような案件では関係者との調整が必要なのでコミュニケーション能力が必要です。

他にも、土地家屋調査士はデスクワークとフィールドワークの両方があるので、両方バランスよくできる人が向いているといえるでしょう。

測量士との違いは？

土地家屋調査士の仕事は測量もあるが、土地家屋調査士法や不動産登記法、民法に基づいた業務です。一方、測量士は測量のみが仕事です。

つまり、土地家屋調査士は登記を前提に測量をすることはありますが、決して測量がメインの仕事ではありません。

一方、測量士は測量をすることがメインの仕事になります。そのため、もし測量士が測量結果を登記しようとすれば法律違反になってしまいます。

土地家屋調査士の業務は独占業務なので、これがあるかどうかは大きなポイントの1つといえるでしょう。

「土地家屋調査士は仕事がないって本当？」

こんなことを聞いたことがある人はいるのではないでしょうか？土地家屋調査士を目指しているのに年収が年々下降傾向では心配になります。

しかし、実際は昔と比べても就職状況に大きな変化はなく求人は常にあります。つまり、仕事がなく食べていけないという土地家屋調査士はいません。

仕事がないとうわさされる要因の1つに景気の状況があります。土地家屋調査士は景気が悪化している状況では仕事がピークと比べて減る傾向があるので、断片的に見て判断されているのです。

景気の浮き沈みは数年単位であるので求人が減っている時もありますが、長い目で見れば決して業界業種が衰退しているわけでもなく求人が減っているわけでもないのです。

では、将来性はどうなのでしょうか。以下で説明していきます。

「土地家屋調査士の将来って明るいの？」

土地家屋調査士になるという夢に向かって勉強している人にとって将来の予想される状況は気になるところではないでしょうか？

結論からいうと、土地家屋調査士の将来は明るいです。 その理由は3つあります。

1. 世代交代が起こる

人口が減少していく影響で需要は減っていく可能性がありますが、世代交代が起こるので需要が集中しやすくなるのです。

現在の土地家屋調査士は50～60代が多いのでその人たちがしていた仕事が他に移っていきます。今から土地家屋調査士になる人はその仕事があるので需要が伸びる可能性が高いのです。

2. 遺産相続の案件が多くなる

高齢者が増えてくると遺産相続による土地の筆界特定の仕事が増えてきます。

3. 独占業務

最も大きいのが土地家屋調査士の仕事は独占業務ということです。資格を持たない人ができない業務範囲が常にあるので、決して仕事はなくなりません。

このようなことから土地家屋調査士の将来は明るいといえます。

仕事がなくなる心配は少ない

「状況が明るくても営業ができない、あるいは田舎なので仕事がなくなる心配がある」

こんなことを考える人もいるかもしれません。しかし、心配はありません。土地家屋調査士の資格を持っていると国土調査や区画整理などの公共事業の業務がたくさんあります。

他にも、新婚夫婦にアプローチしてみたりブログを書いて情報を発信したりすることも有効です。

このように弱点があっても自身の受け持つ仕事内容に制限をかけず工夫をすることで土地家屋調査士の仕事は基本的に確保できるのです。

土地家屋調査士の仕事は「土地・不動産の測量および表題登記の専門家」として登記をすることがメインです。

そのための業務として表題登記の申請はもちろん、筆界特定や測量などがあり仕事内容は多彩です。また、弁護士とともに裁判外紛争解決手続（ADR）の代理業務を行うこともあります。

業務範囲が広いので経験を積むことは大切です。そのため、土地家屋調査士の多くははじめは土地家屋調査士事務所に就職して仕事を覚えていきます。

そして、知識や経験が増えてくれば独立することもできます。つまり、土地家屋調査士は会社に勤めることも独立して仕事をすることもできる資格です。

また、土地家屋調査士は独占業務であり、かつ高齢化社会なので世代交代や遺産相続などによって「仕事がない」ということはありません。将来は明るいといえます。

しかし問題は土地家屋調査士の資格を取得するにはかなり難しい試験に合格しなければならないということです。

合格するためには独学で学ぶよりも、土地家屋調査士試験対策講座を受講してプロに教えてもらうのが最短であり確実です。

土地家屋調査士の資格を目指すならば、通信講座などを検討してみてはいかがでしょうか。